说心里话，那套房子才14年，电梯已经像开火车，同地段的新房子可以卖两万多，他最多也就卖1.3万（说心里话，我觉得它就值5000）。如果当初是自己住，而且是9000多买的，也没赚什么钱。我相信我们的房子，因为土地是租的特点，到了某个年份，比如35年后价格一定是该走下坡路。只是因为我们商品房时间太短，大家还没有考虑这个问题。如果是投资，不是自己住，那么租售比就决定了你多少年回本。如果时间太久回本，就并不合算。但这一点现在没人考虑。大家一门心思想的是，只要我买了房，租售比我才不管，我在乎的是再卖出去的差价。呵呵，这个差价永远是正的吗？我看未必！这就是我对房地产的理解，至于什么崩盘，我印象里我是没说过。（像不像买股票的初心和看股票的不同角度，啊哈哈哈，异曲同工~）

当大家一股脑认为通胀来了，只有买房子保值，当全国人民统一认识的时候，头脑难免发热，房价难免冒进，这是买房子是最好的？房价就是最实惠的？就是最好的投资？我看未必！

当时那片房子的最低价是2003年，才4000多，现在那片新房子可以卖到3万，你可以说6年房价涨了7倍。但落实到你当初4000多买的房子，并不是说你可以3万多卖出去，你那套房子最多卖1.3万，也就2倍多。如果你是1994年或者1995年买的，那价格就是9000，现在卖1.3万，你14年才升值50%，和6年7倍比起来差得远。

的确，我2002年买的另一套房子，是4900块，现在这套房子可以卖16000，是涨了3倍，但房租只涨了20%多，我并不认为这是房地产的常态，我99年110万买的房子是自己住的，现在可以卖300多万，要说喜欢房子，希望他继续涨，我应该最有理由。我食髓知味后，总感觉味道不对。

做过企业的人都知道这样的道理，如果一个企业的工资厂房租金开销每个月是10万，如果有100万，就可以搞起来了。如果100万分十个月给它，每个月10万，什么也做不了，刚好够每个月的开销。所以，我以前做企业的时候，别人欠我货款，我宁可打七折你一次性付给我，我也不愿意你每个月给我一点。其实投资房地产有点这个意思，一次投资个200万的房子，在深圳大概可以租5000块。每年可以拿回6万，租了三年18万，而这三年是有可能这房子价格下跌超过18万的，每个月5000块作为日常开销不知不觉就花没了，很难形成再投资，如果30多年才收回成本，看起来好像是收回了200万，其实看不见摸不着。我觉得个人投资几套房地产，他的回报就是个维持日常生活的开销。最后主要还是落实到变现的一次性收入。你只要不变现，也就是个纸上富贵。如果你是按揭，这个房子每个月按揭就要1万块，你除了5000快租金拿不到，还要倒贴5000，你就是房奴。把宝押在将来变现翻多少倍，我看不现实。我买那几套房子的初衷，从来就没想着卖出赚钱，就是觉得回报率不错才买的。可恰恰这样就赚钱了，我的几个朋友都是如此。现在所有人眼睛都绿了想买房子赚钱，而且信誓旦旦的说房价会一路向上。这样的情形我凭我的生活阅历我知道，少数炒家可能赚钱，普罗大众其实很难。你靠租金30年收回成本，说起来是200万，每个月5000块不知花哪里去了。到了三十年，你的房子也老了，电梯像火车头，外墙剥落，房型老旧，鬼知道能卖多少钱。（笔者：太多的房子是披着优质资产的外衣，实际是沉重的负债。）

有时我自己也奇怪，要说买股票，我91年就开始了，我本人在股市赚了多少倍我不知道，但肯定没有100倍，但我确实赚了不少钱。要说房地产，我96年就开始尝试，到今天一算账，确实账面也赚了不少。按一般常识来说，我是有资格，也有说服力向后来的人鼓吹股市投资和房地产投资如何好的人，可是很奇怪，我也不知为什么，从我嘴里出来的都不是什么好话。现在狂热的人，恰恰可能是那些只是听说股市和房地产很赚钱的人。呵呵！

2010-02-24

既然说到房地产，干脆详细说说。全国大部分城市的房地产市场是从2000年才开始的，时间很短。而这一轮房地产行情，其实是在2001年到2002年左右由上海浦东率先启动的，并逐步蔓延到北京、深圳以及全国其他城市。我们一说房价的上升幅度，都要首先提到上海，但其实指的就是浦东。大家习惯用2000年浦东的房价和2009年浦东的房价作比较，作为上海的房价上升幅度。大家不要忘记，2000年的时候，人们叫浦东为浦东新区，当时就是陆家嘴附近的几栋高楼，大街上基本没什么人，显得冷清，甚至还有点荒凉，连万科这样的房地产商都不看好它，所以才有当时最便宜5000块钱的房价。短短十年，世界500强中很多公司已经在浦东设有办事处，它已经成为中国的金融中心，世博会也马上要召开。如此的变化，使得最低房价有5、6倍的升幅。但如果你用当时陆家嘴最好的房子仁恒滨江作参照，可能就没有5、6倍。如果以当时浦西最高价的房子作参照，该房子到2009年也很难上升5、6倍。我说这些的意思是，浦东的确具有他的特殊性，并不能把它作为投资房地产收益的标准。

说了这么多，言归正传。因为我们国家房地产市场时间很短，刚好又赶上2004年后流动性比较充裕，促成一轮房地产上升的浪潮，大部分人只感受到房地产一路飙升，并没有房地产调整的经历，很难全面的理解房地产这个投资品种的风险，以为房地产只会升不会降。深圳的房地产市场1990年就有了，到今年刚好20年，时间相对长一点，又是我亲身经历，我就用深圳的房地产来详细说说。

1990年的时候，深圳有两个名牌物业，当时深圳的人是都知道的，一个是罗湖的海丽大夏，一个是福田的台湾花园，这两个楼盘在当时的最高价都卖到1万多。他们地段都很好，一个在国贸附近，一个在巴登街，开发商一个是中海外，另一个是香港公司，物业管理一个是中国海外，另一个也是香港很有名的物业管理公司。记得我91年从台湾花园门前经过时，看到它大堂外气派的大柱子，射灯照射的台湾花园几个大字金碧辉煌。当时就被如此豪华的住宅大夏镇住了，看着门口西装笔挺的管理人员在检查进出人员的证件，羡慕的看着住在里面的人进出，心里暗想“什么时候我也能发财住进这样的豪宅”。我记得当时台湾花园109平方三室的住房要买120万（当时是没有按揭的）。经过了20年现在这两处房子价格多少呢？

这两处物业可是当时的名牌物业，是所谓的豪宅。如果你当时120万买入，假如你是7成按揭的话，每月按揭就要5000块，20年你共要支付120万，再加上你首付的30多万，总房价要150多万，现在卖出还不够本钱。如果你是一次性投资的话，每年租金可以有4到5千，20年来租金可以有100万，现在卖出可以回本，也算勉强可以抵制通胀。但90年的120万和今天的120万差别还是很大的，当时的百万富翁可没几个。你如果问中介，这两处当时的豪宅为什么现在价格上不去，他们会告诉你“这还要问？房子太老了，还有40多年的产权，供电供水的设备都老化了，外形也不光鲜了，户型也不时髦了”知道了以上数字，我想说明以下几个误区。

误区一，房价是不断上涨的。这个不假，但并不代表你投资的房子会不断涨价。现在深圳的豪宅大夏是香蜜湖一号，要卖6、7万一平方，表面上可以说2009年深圳的豪宅大夏比1990年涨了6倍。但你90年投资豪宅的时候香蜜湖一号还没诞生，你在当时要投资豪宅，只有海丽大夏和台湾花园。

误区二，我们城市人口才40%左右，发达国家都是80%，言外之意还有50%的农民要进城，现有城市人口再增加一倍，房子不涨才怪。呵呵，这就意味着深圳将来的人口要到3千万，上海的人口要到4千万。我们先不说那时的城市生活质量如何，也不谈农民是否买得起城里的房子。就算买得起，人家农民是否愿意进城也是个问题（我们城里人还真别自作多情），我相信即使真的农村城市化，农民也更喜欢在就近的县城城市化，离自己的根更近，更有人情味。不但这样，我预计将来还会有更多的城里人农村化。现在和20年前不同，当时是贪图大城市交通方便，资讯发达，现在有了汽车，有了互联网。什么资讯没有？网上购物也很方便，真要去哪个城市，开车到了机场，几百块钱的飞机票就去了。如果你就是确定将来城里人口会增加一倍，房价就一定涨，我也不同意。深圳1990年的时候才100多万人，海丽大夏，台湾花园卖1.2万。2007年统计深圳常驻和暂住人口1480万，增加了10倍，20年前的海丽大夏和台湾花园并没有因此涨价。

误区三，随着GDP的不断增加，房价必然上涨。我们现在GDP是30万亿，再过20年我们的GDP可以到100万亿，房价必然上涨。1990年深圳的GDP是200多亿，今天是2000多亿，房价是涨了不少，但90年的房子并没有张。

如果说用90年深圳的豪宅作参照，到2010年这20年的房价走势大概是个马鞍形（我们用同一处房子作比较才有意义，因为落实到我们具体的投资）。如果用全国的房地产作参照，2000年到2020年这20年的房价走势会如何呢？可能还会不断有更好的房子出现，表面看价格坚挺，但落实到你2000年投资的房子就不一定，很可能它在2000年到2009年上涨了几倍后，在今后的10年可能会有30%左右的调整。到了2020年，你投资的房子也20年了，如果在经过2010到2020的十年间调整30%与2000年比较还是有不错的回报（我够乐观的了），但对于2009年高位接手的人来说，这个调整很可能意味着首付30%跌没了。用图形表示，2000年到2020年你投资的房子的价格走势很可能是一个不对称的拱形。

对于2005年后出现的10万快钱的天价豪宅，到2030年会怎么样呢？我相信2030年会出现更多的追求享受的富豪，市场也会不断推出符合他们需要的更加豪华的住宅，届时很可能会出现30万的天价豪宅，但绝不是现在的豪宅涨三倍。现在的豪宅到了2030年也是人老珠黄，当初标榜的电梯直接入户已经不稀奇，标榜的德国厨房电器已经被淘汰，标榜的最新豪华装修早已不符和审美。面对还有40年的使用期，又不能推到重盖。2030年的香蜜湖一号，就是今天的台湾花园。如果你的土地是永久的，地上建筑可以推倒重建，这样的房地产行情就完全是另一码事，这样的房地产才具备了永远向上条件。

我昨天在前一篇留言里开玩笑，我是考虑怕我万一出现意外，老婆孩子又没有赚钱的本事，有闲钱买几套房子收租，万一哪天我出门遇到车祸，房租至少可以让孤儿寡母维持一个不错的生活。从这个意义上说，买房子比买保险强，以这个为出发点，在遇到低价，租售比合适的时候买房子是可以的。我昨天的这一结论性的话，我今天要用很长的博文来说明。哈哈哈

呵呵，大概看了一下朋友们的留言，不同意见主要是没理解我文章的意思。呵呵，其实，我自己从96年到2002年期间都一直在买房子，这几年的房价翻多少倍不但大家有目共睹，而且是我切身体会，我怎么会视而不见呢？我写文章的特点是：如果大家和媒体都形成共识，而且我也同意，一般我就不说了，这样的文字还有什么意义？我是用20年来深圳高端地产的实例，举例说明——如果房子到了一定的年限后可能价格的上涨就会乏力，可能并不是我们想象的那样会一路向上，再过多少年，90年代的高端房子的房价开始绝对的下跌？这个还要观察，我们要记住的事实是：90年代的高端房子因为当时价格太高，在这一轮的房价疯狂中，也仅仅刚刚回本。房地产作为一种投资品种，什么时候投？什么价格投？投资什么样的？这都是我们要思考的，这个思考是需要历史借鉴的。在目前大家对房地产比较狂热的时期，我们能冷静的从这几方面综合考虑，这，就是我这篇文章的本意！

现在的人都喜欢用这几年的房地产投资回报来衡量房屋的投资价值——我付个20%的首期，过个几年，总房价翻个几倍。现在太多的人以为这就是投资房地产的常态，不考虑各种因素，盲目的买入。万一来个小调整就把你的首付给调没有了。大多数人想：调整我也不怕，我就供楼，5年不涨我等十年，反正房子是一定涨的。这就要看你买入的价格和租售比了，如果价格太高，很可能相当长时间都无法回到你的价格，如果租售比很低30年以后才能收回，很可能到那个时候你的房子开始走折旧价，折旧的速度比你的租金还高，那这笔投资就是失败的。大家比不信，以为这种可能性不存在。（笔者：10几年之后，这种事情发生了…..）

呵呵，如果泛泛的说，美国的股市100年张了100倍，上涨了。但不代表你100年前买的股票可以涨100倍，很可能是100年前的股票早就倒闭没影了。明白我说的意思吗？再过100年回头看，我相信房价总体趋势是向上的很可能是100年前的50倍。但意思并不是说，你100年前用100万买的房子到时候可以买5000万。哈哈哈

如果有专家告诉你，国外的经验证明，房价在过去的100年涨了50倍，你现在可以闭眼买房子。那其实是在偷换概念，在忽悠你！（笔者：这种偷换概念，时常发生，提高自己认知和辨别能力是第一位！）

如果把100年后中国的房地产价格会升50倍，理解为现在花100万买的房子在100年后能卖5000万。就会使你在投资上犯错误。我们现在的大多数商品房都是2000年后建的，2002到2003年入伙。实际住进去的楼龄大多在5年左右，5年以上10年以下的房子是他的黄金阶段，小区刚好成熟，各种配套逐步完善，人气也是最旺的时候。我们目前看到的最多的是这样的房子，举例说明也是这样的房子。这其实是有误区的。

冬奥会很好看，我一直跟着看。冬奥会女子1500米冠军周洋是长春人，记者立即采访她的时候，她说“。。希望改变父母的生活”过后，在电视上我看到，周洋家里父母和她共三人，父母均下岗，电视上看到，一家三口人住14平方米的非常狭小的老房子，沙发是一堆旧书旧报纸摞起来蒙了块布。真是属于城市赤贫。希望这个奥运冠军的奖牌能帮助到他们。